Home staging: co to je a jak připravit byt na prodej

Co má home staging kupujícímu ukázat

Majitel svůj byt zná. Sušák vedle okna, poštu na stole nebo police plné drobností už často nevnímá. Kupující je vidí poprvé a přes všechny tyto věci může přehlédnout prostor samotný.

Cílem přípravy je ukázat, jak se v bytě dá bydlet: kde se jí a odpočívá, kolik místa je kolem postele a kudy se prochází na balkon. Prostor má působit příjemně a přehledně, aby si v něm návštěvník dokázal představit vlastní život. Tento účel popisuje také průvodce home stagingem od asociace NAR.

Při focení pak mohu lépe pracovat se světlem, návazností místností i atmosférou. Výsledek přípravy má být vidět už v inzerátu a pokud možno přetrvat i při osobní prohlídce.

Někdy stačí polštářky, jindy kompletní proměna

Do čistého a dobře zařízeného moderního bytu někdy přijede homestagerka s polštářky a dekou, schová kartáčky v koupelně a doladí několik doplňků. Takový interiér může být hotový po drobných úpravách. Vhodné vybavení už má, stačí dokončit detaily.

Setkávám se ale i s nemovitostmi, kde bylo potřeba vyklidit všechen původní nábytek, vymalovat a přivézt nové vybavení, se kterým místnosti působily vzdušněji. Teprve potom vynikly jejich velikost, světlo a možnosti zařízení.

Viděl jsem i byt, který se rok neprodal a po takové proměně našel kupce během několika týdnů. Některé proměny jsou neuvěřitelné. Najednou před sebou vidíte prostor, ve kterém si umíte představit vlastní domov.

Proto bych nezačínal nákupem dekorací. Nejprve si projděte byt a pojmenujte, co dnes zakrývá jeho přednosti. Může to být hromada osobních věcí, příliš mnoho nábytku, zašlé stěny nebo prázdné pokoje, u kterých chybí představa měřítka. Podle toho zvolte rozsah práce a rozpočet.

Jak připravit byt: od úklidu po dekorace

1. Udělejte generální úklid a uvolněte prostor

Umyjte okna, zrcadla, podlahy, kuchyňské povrchy i koupelnu. Odstraňte prach, mastnotu, vodní kámen a skvrny. Vyperte zašlé textilie a vyvětrejte.

Současně odložte věci, které se doma nahromadily: krabice, přebytečné boty, tašky, sušák a nepoužívané drobnosti. Uvolněte stoly, linku, parapety i průchody. Už po tomto kroku bývá mnohem lépe vidět, kolik místa byt nabízí.

2. Odosobněte interiér

Schovejte rodinné fotografie, dětské výkresy, osobní dokumenty, výrazné sbírky a množství suvenýrů. Z volných ploch odložte kosmetiku, léky a další osobní potřeby. Kupující získá prostor představit si tu své věci.

Příjemný nábytek a doplňky mohou zůstat. Pro předměty, které každý den používáte, si určete místo, kam je před focením a prohlídkami snadno uložíte. Ideálně mimo místnosti, které budou součástí prezentace.

3. Uspořádejte nábytek a dolaďte atmosféru

Každá místnost má mít srozumitelnou funkci a volné cesty ke dveřím i oknům. Přesuňte nebo odložte nábytek, který prostor přeplňuje. U prázdného bytu může vhodně zvolené či zapůjčené vybavení ukázat, kam se vejde postel, sedačka nebo jídelní stůl.

Až potom přidejte květinu, polštáře, přehoz či sladěné ručníky. Doplňky vybírejte střídmě a v odpovídající velikosti. Mají dotvořit místnost a umožnit, aby vynikla nemovitost.

Na co se soustředit v jednotlivých místnostech

• Předsíň: Pohodlný vstup, volný průchod a využitelné úložné prostory
• Obývací pokoj: Místo k odpočinku a přirozená návaznost na jídelnu či kuchyň
• Kuchyň: Pracovní plocha, vybavení a dostatek prostoru pro běžné používání
• Ložnice: Upravené lůžko, proporce nábytku a prostor kolem postele
• Koupelna: Čisté povrchy, zrcadlo a baterie; minimum osobních potřeb
• Balkon nebo terasa: Skutečná velikost, možnost využití a výhled

U malého balkonu může pomoci volná plocha nebo drobné posezení. Velká sestava nábytku by prostor jen zaplnila. Podobně v ložnici záleží na poměru postele a pokoje, v obýváku na uspořádání míst k sezení.

Před závěrečným aranžováním dokončete i potřebné drobné opravy. Dekorace nemají zakrývat vady. Celý seznam přípravy před příjezdem fotografa najdete v mém checklistu pro focení bytu.

Kolik stojí home staging a co má být v ceně

Cena závisí hlavně na rozsahu práce a vybavení. Konzultace a doladění zařízeného bytu jsou jiná služba než vyklizení, výmalba a dovoz nábytku do prázdného domu. Také Home Staging Studio ve svém přehledu služeb rozlišuje vybavení prázdné nemovitosti a přípravu na focení.

Pro smysluplnou nabídku pošlete velikost bytu, fotografie současného stavu a plánovaný termín prodeje. Nechte si upřesnit:

• konzultaci, práci na místě, dopravu a stěhování;
• rozsah vybavení, dobu zapůjčení a cenu případného prodloužení;
• zda jsou zahrnuté úklid, opravy a fotografování;
• odvoz vybavení a konečnou cenu včetně případné DPH.

Vyjasněte si, jestli nábytek a doplňky zůstávají i na prohlídky. Při rozhodování o rozpočtu posuzujte skutečný přínos úprav. U větší rekonstrukce porovnejte cenu bytu před ní a po ní s náklady a časem potřebným k dokončení.

Virtuální home staging: když zařízení vzniká ve fotografii

Fyzický home staging mění skutečný prostor. Některé služby připraví vybavení pouze na dobu focení, jiné ho ponechají během prodeje. Virtuální home staging doplní zařízení digitálně do fotografie, což může pomoci ukázat možnosti prázdného pokoje.

Takový snímek označte jako návrh zařízení a přidejte fotografii skutečného stavu, ideálně ze stejného pohledu. Zachovejte rozměry, okna, dveře i další stavební prvky. Návrh nemá zakrývat závady nebo vytvářet jiný výhled.

U digitálního návrhu rekonstrukce vysvětlete, že jde o možnou budoucí podobu. Samotný obrázek nepotvrzuje stavební proveditelnost ani náklady na realizaci.

Příprava má vydržet od focení k prohlídce

Úpravy dokončete před příchodem fotografa. Odložené věci uložte tak, aby se během focení nemusely stěhovat z pokoje do pokoje a bylo možné ukázat návaznosti místností.

Hotové uspořádání si vyfotografujte pro vlastní potřebu. Před prohlídkami podle něj snáz vrátíte na místo doplňky a obnovíte přípravu. Pokud zapůjčené vybavení odjíždí, ujasněte v nabídce, co je součástí prodeje a co sloužilo k představení prostoru.

Časté otázky k home stagingu

Co je home staging a k čemu slouží?

Příprava bytu nebo domu na prodej či pronájem, která ukáže jeho přednosti. Zahrnuje úklid, odosobnění, uspořádání prostoru a dekorace. Zájemci pomáhá představit si vlastní bydlení.

Co znamená odosobnit interiér?

Dočasně schovat rodinné fotografie, dokumenty, sbírky a osobní potřeby. Vhodný nábytek, květiny a několik doplňků mohou zůstat, aby byt působil příjemně.

Má home staging smysl i v malém nebo starším bytě?

Ano. U malého bytu pomůže přehledné uspořádání a odpovídající velikost nábytku. U staršího může být zásadní vyklizení a výmalba. Rozsah zvolte podle stavu a rozpočtu.

Musím před focením vyklidit všechen nábytek?

Záleží na tom, jak v bytě působí. Moderní vybavený interiér může potřebovat jen pár detailů, přeplněný starší byt i kompletní vyklizení a nové či zapůjčené zařízení.

Je home staging součástí fotografování?

Záleží na dohodě. Konzultace přípravy, drobné doladění při focení a dovoz nábytku jsou různě rozsáhlé práce. Předem si potvrďte, co kdo zajistí.

Zvýší home staging prodejní cenu?

Za mě ano. Dobře připravená a pěkně nafocená nemovitost má lepší předpoklady pro vyšší nabídkovou i výslednou cenu. Její přednosti jsou vidět a snáz vzbudí zájem.

Větší zájem ale neznamená automatické zdražení. Když kupující vidí další skutečné zájemce, mohou se rozhodnout rychleji a méně vyjednávat o slevě. Při více konkrétních nabídkách se může cena posunout i nad původně požadovanou částku. Rozhodují skutečné nabídky a jejich podmínky.

Co když v bytě během prodeje stále bydlím?

Počítejte s tím při přípravě a před prohlídkami podle možností obnovte stav z focení. Při běžném bydlení se nemusí podařit všechno. Přednost dejte čistotě, volným průchodům a uklizeným osobním věcem.

Stačí home staging bez profesionálních fotografií?

Odpovězte si sami. Porovnejte mé fotografie interiérů se svými snímky pořízenými mobilem a budete mít jasno.

Domluvme focení připraveného bytu

Pošlete mi současné fotografie a termín, kdy chcete začít inzerovat. Probereme, co před focením připravit a kterým místnostem věnovat pozornost. Kontaktujte mě.

Daniel Urban, realitní fotograf. Více o mně.