Jak prodat byt bez realitky: od přípravy nabídky po předání klíčů

1. Rozdělte si práci a připravte rozpočet

Při samostatném prodeji budete rozhodovat o ceně, vyřizovat dotazy a organizovat prohlídky. Jednotlivé služby si přitom můžete objednat zvlášť: fotografa na prezentaci, odborníka na ocenění a advokáta na smlouvy a převod. Sepište si, kdo co zajistí a do kdy, abyste nezveřejnili nabídku dřív, než budete připraveni.

Do rozpočtu zahrňte úpravy bytu, fotografie, inzerci, právní služby, úschovu i související poplatky. Ušetřená provize sama neříká, jak výhodně prodáte. Podstatné je, kolik vám zůstane po odečtení všech nákladů a kolik času prodeji věnujete.

2. Shromážděte podklady k bytu

Ještě před focením si připravte informace, na které se budou zájemci ptát. Včas zjistíte, co chybí, a v nabídce budete uvádět ověřené údaje.

• Aktuální údaje z katastru a nabývací dokument: Vlastnictví, vymezení jednotky a případná omezení
• Půdorys a podklady k výměrám: Dispozici, plochu bytu, balkon, sklep a další prostory
• Informace od SVJ nebo správce: Stav domu, plánované opravy, případné závazky a podklady k převodu
• Vyúčtování a aktuální zálohy: Měsíční náklady na bydlení
• Průkaz energetické náročnosti budovy: Energetickou náročnost budovy
• Přehled oprav, vybavení a známých vad: Co se prodává a v jakém stavu

Rozlišujte podlahovou plochu bytu, balkon a sklep. Pokud se výměry v dokumentech rozcházejí, objasněte rozdíl před zveřejněním. Stejně pečlivě si ujasněte, které vybavení v bytě zůstane.

PENB si vyžádejte od SVJ. Náhrada vyúčtováním energií za poslední tři roky je podle MPO možná za stanovených podmínek, pokud vlastník jednotky průkaz přes písemnou žádost nezíská. Není to obecná možnost průkaz vynechat. Podrobnosti k PENB na webu MPO.

Tento postup se týká především bytu v osobním vlastnictví. U družstevního bytu se převádí družstevní podíl a potřebujete jinou dokumentaci.

3. Stanovte cenu a promyslete, čím ji obhájíte

Porovnávejte byty ve stejné lokalitě, podobné velikosti a stavu. Zohledněte patro, výtah, dispozici, balkon či terasu, stav domu, parkování a náklady. Zrekonstruovaný byt s terasou není přímým srovnáním pro stejně velký byt před rekonstrukcí.

Nabídková cena navíc nemusí být cenou, za kterou se skutečně prodá. Pokud nemáte spolehlivé údaje o uskutečněných prodejích, zvažte odborný odhad se znalostí místního trhu. Poznamenejte si konkrétní přednosti, o které svou cenu opíráte, i termín, do kdy potřebujete prodej dokončit.

Často se makléřů ptám, za kolik a jak rychle nemovitost prodali. Někdy slyším o kupci nalezeném za čtrnáct dní nebo měsíc a o ceně, nad kterou se mi protočí panenky. U takových nabídek vidím pečlivou přípravu, home staging, kvalitní fotografie a propagaci, která vzbudila zájem.

Stejnou péči můžete bytu věnovat i při prodeji bez realitky. Dobrá příprava pomáhá ukázat hodnotu, kterou kupující v nepřipravené nabídce snadno přehlédne. Cena a prezentace proto mají fungovat společně.

4. Dobrá fotografie prodává. Věnujte jí odpovídající přípravu

Kupující nejprve uvidí fotografii a teprve potom se dostane k popisu. Kvalitní snímky jsou základem prezentace a při prodeji bytu bych na nich nešetřil. Doporučuji fotografa, který se věnuje nemovitostem, umí pracovat se světlem a dokáže vystihnout prostor i jeho atmosféru.

Tento byt jsem musel po konkurenci přefotit. Původní fotografie vlevo působí tmavě a nepřívětivě a potlačuje přednosti prostoru. Na mé fotografii vpravo je interiér světlý a přehledný a zůstává vidět skutečný výhled z oken. Právě takový rozdíl může rozhodnout, zda nabídka kupujícího zaujme.

Výsledek ale začíná u vás doma. Fotograf potřebuje připravený byt, aby se mohl soustředit na záběry. Před jeho příchodem projděte všechny místnosti:

• Důkladně ukliďte. Umyjte okna, zrcadla, podlahy, kuchyňské plochy i koupelnu. Odstraňte otisky, skvrny a vodní kámen.
• Pusťte dovnitř světlo. Upravte žaluzie a závěsy, uvolněte okna a vyměňte nefunkční žárovky. Vhodnou denní dobu a použití svítidel domluvte s fotografem.
• Všechno, co do záběru nepatří, dejte pryč. Sušák, krabice, přebytečné boty, úklidové prostředky a kabely odvádějí pozornost. Schovejte také rodinné fotografie, dokumenty, léky a cennosti.
• Uvolněte plochy a průchody. Ukliďte kuchyňskou linku, jídelní stůl i drobnosti v koupelně. Nábytek uspořádejte tak, aby byla vidět funkce a velikost místností.
• Dolaďte home staging. Ustlaná postel, přehoz, srovnané polštáře nebo květina na stole mohou místnost příjemně dotvořit. Stejnou péči věnujte balkonu či terase.

Odložené věci uložte mimo snímané prostory a přípravu dokončete předem. Podrobnosti najdete v článcích jak připravit byt na focení a co je home staging.

5. Sestavte nabídku a dostaňte ji mezi lidi

Začněte fotografií, která ukazuje hlavní přednost bytu. Další snímky seřaďte jako srozumitelnou prohlídku a přidejte čitelný půdorys. Ten nejlépe vysvětlí dispozici a návaznost místností. U orientačního plánku jeho povahu výslovně uveďte.

V textu popište lokalitu, dispozici, výměru, vlastnictví, patro, výtah, stav bytu i domu, náklady, příslušenství a termín předání. Místo obecných pochval napište, kam vedou okna, jak se vytápí nebo které opravy proběhly. Uveďte i známé nedostatky, aby zájemce věděl, zda mu nabídka vyhovuje, ještě před návštěvou.

Virtuální prohlídka pomůže omezit návštěvy ze zvědavosti

K fotografiím doporučuji virtuální prohlídku. Zájemce si byt projde online vlastním tempem a prohlédne si místa, která ho zajímají. Část lidí tím uspokojí svou zvědavost, jiní zjistí, že jim dispozice nevyhovuje. Může vám to ušetřit zbytečné osobní prohlídky a uvolnit čas pro vážné zájemce.

Odkaz přidejte k nabídce a pošlete ho také před domluvením návštěvy. Virtuální prohlídka funguje nejlépe, když je snadno dostupná už při prvním rozhodování.

Sreality nestačí: využijte také sociální sítě

Vystavením inzerátu na Sreality bych propagaci neuzavíral. Lidé jsou také na sociálních sítích a k nabídce se mohou dostat přes známé nebo místní skupiny.

Pro sdílení vyberte výraznou fotografii, uveďte lokalitu, dispozici, cenu a hlavní přednost bytu. Připojte odkaz na úplný inzerát s půdorysem a virtuální prohlídkou. Využijte vlastní profil, požádejte známé o sdílení a vyberte místní skupiny, které nabídky nemovitostí umožňují. Pro zaujetí se hodí také krátké video.

Na všech místech držte stejnou cenu, výměry a aktuální kontakt. Před zveřejněním nabídku projděte na telefonu: jsou fotografie přehledné, půdorys čitelný a odkazy funkční?

6. Soustřeďte prohlídky do dvou termínů

Můj tip je prohlídkový den. Nabídněte dva bloky: jeden v pracovní den a druhý o víkendu. Lidé si snáz vyberou a vy si předem vyhradíte čas i na přípravu bytu.

Návštěvy objednávejte na konkrétní časy za sebou. Když se odcházející zájemce potká s příchozím, přirozeně vidí, že se o byt zajímají i další lidé. Každému přitom nechte dost času na prohlídku a otázky; délku termínů přizpůsobte velikosti bytu.

Předem ověřte, že zájemce zná cenu a základní parametry. Zeptejte se na financování a představu o nastěhování. Na místě mějte připravené náklady, informace o domě a seznam vybavení, které zůstává.

Po návštěvách si zapisujte otázky a důvody dalšího rozhodování. Opakované nejasnosti doplňte do inzerátu. Málo reakcí může souviset s dosahem nabídky, prezentací, cenou i vlastnostmi bytu. Zpětná vazba vám pomůže poznat, co potřebuje změnu.

7. Domluvte podmínky a zajistěte převod

U nabídek kupujících porovnávejte vedle ceny financování, termíny a další podmínky. Před závaznou rezervací zapojte advokáta. Nechte upravit i postup pro případ, že banka neposkytne úvěr, kupující nezaplatí nebo převod narazí na překážku.

Kupní smlouva, úschova peněz a návrh na vklad musí navazovat. Advokátovi sdělte také případnou hypotéku, spoluvlastnictví, nájemní vztahy a další okolnosti prodeje.

U advokátní úschovy kontrolujte potvrzení od banky a oznámení z elektronické evidence ČAK. Peníze mají jít na zvláštní účet úschovy podle smlouvy. Postup popisuje Česká advokátní komora.

Katastr nerozhoduje okamžitě. Před povolením vkladu běží ochranná lhůta 20 dnů od odeslání informace dotčeným osobám; nejde o příslib dokončení celého převodu do 20 dnů. S návaznými termíny počítejte podle informací ČÚZK.

8. Předejte byt a uzavřete související povinnosti

Do předávacího protokolu napište datum, stavy a identifikaci měřidel, počet klíčů, předané vybavení, dokumenty a dohodnutý stav bytu. Měřidla můžete vyfotografovat. Na termín předání navažte přepis energií a komunikaci se správcem domu.

Daňové dopady prověřte už při plánování prodeje. Osvobození od daně z příjmů závisí například na bydlišti, době vlastnictví nebo splnění podmínek použití peněz na vlastní bytovou potřebu. Některé situace vyžadují oznámení správci daně. Finanční správa vysvětluje jednotlivé případy; ověřte také povinnosti k dani z nemovitých věcí.

Časté otázky k prodeji bytu bez realitky

Musím si při prodeji bez realitky všechno zařídit sám?

Nemusíte. Nabídku a prohlídky můžete řídit sami a fotografie, ocenění nebo právní servis objednat zvlášť. Předem si potvrďte cenu a rozsah jednotlivých služeb.

Kolik při prodeji bez realitky ušetřím?

Někdo ušetří, jiný může ve výsledku tratit. Úsporu provize může převážit horší prodejní cena, pokud podceníte přípravu, nevzbudíte zájem nebo byt špatně naceníte. Porovnávejte celý výsledek po odečtení nákladů.

Jak dlouho trvá prodat byt?

U dobře připraveného a správně naceněného bytu by podle mé zkušenosti měly na nalezení kupujícího většinou stačit dva měsíce. Záleží na lokalitě, stavu a aktuálním zájmu. Potom ještě navazuje financování, smlouvy, převod vlastnictví a předání; při plánování stěhování počítejte i s nimi.

Mám před prodejem rekonstruovat?

Někdy stačí vyklizení, výmalba a drobné opravy. Byt po kvalitní rekonstrukci ale může dosáhnout výrazně vyšší prodejní ceny. Porovnejte možnou cenu před úpravami a po nich s rozpočtem, potřebným časem a očekáváním kupujících. Rozhoduje i to, kolik vám po zaplacení rekonstrukce zůstane.

Mohu fotografie použít na více inzertních webech?

Při zadání mi řekněte, kde budete prezentaci používat. Pro realitní portály, vlastní web a sociální sítě spolu domluvíme vhodné výstupy i rozsah použití.

Pomůže virtuální prohlídka omezit zbytečné osobní prohlídky?

Může. Lidé si z domova ujasní, zda jim byt vyhovuje, a část zvědavců si vystačí s online návštěvou. Odkaz jim pošlete před sjednáním osobního termínu.

Jak zorganizovat prohlídkový den?

Vyhraďte blok v pracovní den a druhý o víkendu. Objednávejte návštěvy za sebou s dostatkem času na otázky. Při střídání je přirozeně vidět skutečný zájem o byt.

Stačí inzerovat byt na Sreality?

Doporučuji zapojit i sociální sítě, známé a vhodné místní skupiny. Sdílejte kvalitní fotografii, základní údaje a odkaz na úplnou nabídku.

Co vám mám poslat, když chci byt nafotit?

Lokalitu, dispozici, přibližnou velikost a plánovaný termín inzerce. Přiložit můžete současné fotografie nebo půdorys, podle kterých probereme přípravu a rozsah focení.

Připravme fotografie pro vaši nabídku

Prodáváte byt v Brně nebo okolí? Podívejte se na mé realizace a napište mi o focení. Připravím fotografie, které ukážou přednosti vašeho bytu a zaujmou kupující.

Daniel Urban, realitní fotograf. Více o mně.