Prezentace nemovitosti: od přípravy po fotografie, půdorys a video

1. Připravte nemovitost jako celek

Při focení pracuji se světlem, kompozicí a atmosférou. Aby mohly vyniknout přednosti prostoru, potřebuje být připravený. Přesouvání krabic z jednoho pokoje do druhého při práci zdržuje a komplikuje zachycení návazností, zvlášť u videa a virtuální prohlídky.

Před příjezdem fotografa proto dokončete:

• Úklid a vyklizení přebytečných věcí. Umyjte okna, povrchy, podlahy, kuchyň a koupelnu. Odložte sušák, krabice, přebytečné boty a další věci, které do záběrů nepatří.
• Odosobnění interiéru. Schovejte rodinné fotografie, dokumenty, kosmetiku, léky a osobní drobnosti.
• Uspořádání prostoru a home staging. Uvolněte průchody, dolaďte nábytek a přidejte vhodné textilie, květiny či dekorace.
• Přípravu dalších součástí nabídky. Balkon, terasa, zahrada a přístup si zaslouží stejnou pozornost jako interiér.

Podrobnější postup najdete v checklistu přípravy bytu na focení. Výběr a rozsah úprav rozebírám v článku o home stagingu.

Příprava nemovitosti k prodeji zahrnuje i drobné opravy

Na některé nedostatky si při běžném bydlení zvyknete. Kupující je uvidí poprvé a podle nich si může vytvořit dojem o péči o celý byt či dům.

Připevněte upadenou lištu, dotáhněte úchytky a zkontrolujte otevírání dveří. Vyzkoušejte všechna světla a vyměňte nefunkční žárovky. Pokud to nepomůže, zajistěte opravu nebo výměnu svítidla.

Nefunkční světlo v koupelně nebude budit dobrý dojem při focení ani při prohlídce. I uklizená místnost potřebuje fungující osvětlení. Tyto detaily dokončete ještě před pořizováním prezentace.

U staršího bytu či domu zvažte vyklizení a výmalbu

Často se setkávám se staršími nemovitostmi, kde bych s inzercí původního, nepřipraveného stavu nespěchal. Plné pokoje a špinavé stěny mohou při prvním pohledu zastínit velikost místností, světlo i možnosti bydlení.

Z mé zkušenosti má čistý starší dům bez zbytečného nepořádku šanci oslovit mnohem širší okruh kupujících než přeplněná nemovitost se špinavými stěnami. Zvažte, co odvézt, co vyčistit a které místnosti vymalovat. I dům v původním technickém stavu může být přehledný a působit připraveně pro nového majitele.

2. Vyberte podklady, které vaši nemovitost dobře představí

U bytu potřebuje kupující pochopit místnosti a jejich propojení. U domu také jednotlivá podlaží, zahradu a zázemí. U pozemku polohu, terén a přístup. Podle těchto potřeb zvolte rozsah prezentace.

Fotografie mají zaujmout a ukázat přednosti

Dobrá fotografie prodává. Úvodní snímek často rozhodne, zda člověk inzerát otevře. Proto vyberte pohled, který je atraktivní a věrně představuje hlavní přednost nabídky: světlý obývací pokoj, propojení s terasou nebo příjemnou zahradu.

Další fotografie mají přidávat informace. Ukažte hlavní místnosti, zázemí, venkovní prostor i dům. U propojené kuchyně s obývákem pomůže celkový záběr vysvětlit uspořádání; detail vybavení může přijít později. U domu, jehož předností je zahrada, by galerie neměla skončit u interiéru.

Půdorys nejlépe vysvětlí dispozici a návaznost místností

Přehledný půdorys spojí jednotlivé fotografie do celku. Kupující pozná, kde je vstup, kudy se chodí do pokojů, zda je některá místnost průchozí a jak na sebe navazují podlaží nebo venkovní prostory.

Označení místností slaďte s textem inzerátu. Přidejte rozměry či plochy podle dostupných podkladů a zkontrolujte čitelnost na telefonu. U orientačního plánku to výslovně uveďte. Návrh jiné dispozice odlište od současného stavu.

Půdorys zařaďte mezi základní podklady a umístěte ho tak, aby ho zájemce snadno našel. Fotografie s plánkem zkontrolujte společně: dveře, schody a návaznosti mají odpovídat skutečnosti.

Video zaujme, virtuální prohlídka umožní vlastní průzkum

Videoprohlídka je ideální pro zaujetí diváka a nemusí prezentovat všechno. Vyberte nejsilnější části nemovitosti, atmosféru a důvod, proč se podívat na celou nabídku. Není potřeba projít kamerou každou místnost. Podrobnosti doplní fotografie, půdorys a text.

Ve virtuální prohlídce si zájemce vybírá směr a tempo sám. Může si prohlédnout dispozici a ujasnit, zda mu prostor vyhovuje ještě před cestou na místo. Část zvědavosti vyřeší online, což vám může ušetřit zbytečné osobní návštěvy.

Předem si řekněte, kde budete video používat: na sociálních sítích, v inzerátu nebo na webu. U virtuální prohlídky ověřte způsob sdílení, dobu dostupnosti a případné průběžné náklady. Základní informace ponechte i v textu a fotografiích.

Dron volte podle toho, co ukáže

U pozemku nebo domu s příjemným okolím může letecká fotografie přehledně představit polohu, zahradu, příjezd a odstup od sousedů. Směr a výška záběru mají tento účel podporovat. Ukázky najdete na stránce fotografií z dronu.

Dron se nehodí ke každé nemovitosti a někdy může prezentaci i uškodit. Malý dům s miniaturním dvorkem, kde je všechno natlačené na sebe, bych dronem fotit nedoporučoval. Pohled shora může stísněnost ještě zdůraznit. Dal bych přednost fotografiím ze země a půdorysu, které ukážou skutečné uspořádání a využití prostoru.

U parcely pomůže orientační zákres podle ověřených podkladů. Samotný obrázek ale nepotvrzuje přesné hranice ani možnost výstavby.

Vizualizace má vysvětlit možné řešení

Digitální návrh zařízení pomůže představit si prázdný pokoj. Vizualizace domu na pozemku ukáže jeho vztah k zahradě a okolní zástavbě. Návrh vždy označte a přiložte současný stav, aby zájemce poznal, co kupuje a co by teprve mohlo vzniknout.

Při kontrole se dívejte na rozměry, okna, dveře, výhled a velikost vybavení. Navržené stavební změny odlišujte od jejich ověřené proveditelnosti. Podrobnosti k digitálnímu zařízení najdete v článku o home stagingu.

3. Domluvte zadání a termín focení

Při první domluvě mi pošlete lokalitu, typ a přibližnou velikost nemovitosti, její stav a plánovaný termín inzerce. Pomohou současné fotografie nebo půdorys. Přidejte, co považujete za hlavní přednost a které části určitě chcete ukázat.

Společně probereme vhodné výstupy a přípravu. Vyhraďte si čas na dokončení úklidu, oprav a aranžování ještě před focením. Pokud má zároveň vznikat video či virtuální prohlídka, naplánujeme práci tak, aby na sebe navazovala.

Při objednávce si potvrďte termín dodání, rozsah úprav, použití na portálech a sociálních sítích i případné náklady na provoz virtuální prohlídky. Samotný počet fotografií nevysvětluje, co výsledná prezentace obsahuje.

4. Sestavte nabídku a zveřejněte ji až hotovou

Po úvodním snímku návštěvníka postupně proveďte nemovitostí. U bytu může galerie pokračovat od obytného prostoru přes kuchyň a pokoje k zázemí, balkonu a domu. Půdorys má být snadno dostupný. Neopakujte podobné úhly jen kvůli počtu obrázků; výběru se věnuji v článku kolik fotografií potřebujete k prodeji bytu.

Doplňte ověřené údaje, cenu a kontakt. Potom nabídku otevřete na telefonu a projděte jako člověk, který nemovitost nezná. Shodují se výměry? Je půdorys čitelný? Funguje odkaz na prohlídku? Jsou vizualizace označené?

První dojem dvakrát neuděláte. Inzerci spusťte až s hotovými fotografiemi a dalšími podklady. Před osobními prohlídkami se podle možností vraťte k přípravě z focení. Po zveřejnění sledujte také dotazy zájemců: opakovaná nejasnost ukazuje, co potřebuje nabídka lépe vysvětlit.

Časté otázky k prezentaci nemovitosti

Proč přidat půdorys, když mám fotografie všech místností?

Za mě by měl být půdorys při prodeji bytu nebo domu povinnou součástí prezentace. Myslím tím standard kvalitní nabídky. Často si ani z fotografií nedokážu představit, jak jsou místnosti propojené.

Půdorys s rozměry nebo plochami omezí domněnky typu „tady je málo místa“ nebo „tudy se asi chodí přes ložnici“. Pomůže předejít zbytečným dotazům i odmítnutí kvůli nesprávné představě o dispozici.

Potřebuje každá nemovitost video a dron?

Ne. Video má smysl tam, kde zaujme a přenese atmosféru, dron tam, kde užitečně ukáže okolí. U malého domu se stísněným dvorkem bych letecký pohled nedoporučoval. Rozsah vybírejte podle konkrétní nabídky.

Kolik fotografií mám dát do inzerátu?

Tolik, aby ukázaly všechny důležité části bez opakování. Malý byt a členitý dům potřebují jiný rozsah. Rozhoduje obsah a srozumitelné pořadí.

Mohu stejné fotografie použít na portály i sociální sítě?

Počítejte s tím při zadání. Pro různá umístění mohou být vhodné jiné poměry stran a ořezy. Předem si potvrďte i rozsah použití fotografií.

Může prezentace napravit příliš vysokou cenu?

Záleží, jak moc jste nad trhem a jaké vybavení, stav či další přednosti nabízíte oproti srovnatelným nemovitostem. Dobrá fotografie je ukáže a pomůže zvýšit zájem.

Pokud by ale odpovídající cena měla být například poloviční, ani výborná prezentace rozdíl nenapraví. Správně stanovená cena je základem úspěšného prodeje.

Kdy objednat focení?

Termín domluvte s předstihem, abyste stihli přípravu. Samotné focení, natáčení a snímání virtuální prohlídky má následovat až po dokončení úklidu, oprav a uspořádání prostoru.

Je lepší nejdřív zveřejnit provizorní fotografie?

Ne. Nikdy nezačínejte inzerci s provizorními fotografiemi. Kupující si může při dalším setkání s nabídkou říct: „To už jsme viděli a nelíbilo se nám to.“ K novým snímkům se pak vůbec nedostane. Nejdřív nemovitost připravte a dokončete prezentaci, teprve potom zveřejněte inzerát.

Připravte nemovitost, o fotografie se postarám já

Přípravu jistě zvládnete. Já se postarám o dokonalé fotografie, které ukážou přednosti vaší nemovitosti a zaujmou kupující. Objednejte si u mě focení.

Daniel Urban, realitní fotograf. Více o mně.